Andamento dello stock immobiliare. Aggiornamento di Aprile 2023.
Andamento dello stock immobiliare. Aggiornamento di Aprile 2023.
Tra conferme delle previsioni e ulteriori elementi intervenuti negli ultimi mesi, pubblichiamo il secondo report sull’andamento dello stock immobiliare in vendita.
Ricordiamo che” l’andamento” è solo uno degli indicatori che evidenzia lo stato di salute del mercato e va contestualizzato all’interno dello scenario macroeconomico del Paese.
Fatte le premesse, veniamo ai numeri.
Inflazione al 5.1% – Si può fare?
Prima di tutto, soffermiamoci sull’inflazione, che da ormai due anni rimane il dato macroeconomico più attenzionato dai mercati e dai governi occidentali.
Per quanto riguarda l’Italia, quello che emerge in questo primo trimestre del 2023 è un rallentamento della spinta inflattiva annuale che è scesa dal 9,97% di gennaio al 7,7% di marzo, facendo tirare a tutti un sospiro di sollievo.
Certo siamo ancora in un contesto sfavorevole (ad esempio il rialzo nei beni alimentari è ancora attestato al 12,7% annuo), ma quell’obiettivo del 5,1% per fine 2023, considerato fino a qualche tempo fa da Blangiardo, presidente ISTAT, “un’ipotesi ottimistica” per l’Italia, al contrario comincia a diventare un obiettivo maggiormente raggiungibile.
Naturalmente, questa tendenza dovrebbe perdurare ed allargarsi a tutto il paniere dei beni che determina il valore dell’inflazione.
Intanto, sul fronte BCE è ormai opinione diffusa tra gli esperti che il ciclo dei rialzi dei tassi finirà presto. Il governatore della banca centrale francese, Francois Villeroy de Galhau, ad esempio, ha affermato pochi giorni fa che si è “completata la maggior parte della stretta monetaria necessaria per riportare l’inflazione al target del 2% nel medio termine”.
Tassi d’interesse e mutui – Continua la salita
Una delle principali conseguenze di questa spirale inflazionistica continua ad essere l’aumento del costo dei mutui, essendo questi strettamente dipendenti dai tassi di riferimento della BCE. Attualmente l’Euribor a 3 mesi medio ed l’IRS a 20 anni medio continuano a crescere con tassi che puntano a raggiungere quota 4%, secondo Mutuionline.it, con il risultato che un tasso variabile arriverà a costare quanto un tasso fisso.
L’effetto che ogni aumento produce è una maggiore esclusione di potenziali nuovi mutuatari dal mercato ed il fatto potrebbe essere presto confermato dalle previsioni di Equita Sim – sull’andamento dei mutui del primo trimestre 2023 con una contrazione prevista a doppia cifra.
CASE GREEN, il terzo elemento “destabilizzante” – Chi non ristruttura è destinato a perdere una forbice consistente di valore
Una notizia che cambierà profondamente il mercato immobiliare è quella riguardante la nuova direttiva europea sulle “case green”. Dal 2030, infatti, non sarà più possibile vendere o affittare un immobile in classe energetica G ed F, mentre dal 2033 riguarderà anche gli immobili in classe energetica E.
Per questo motivo, se i proprietari di case “energivore” – che, secondo Assoimmobiliare, attualmente sono pari al 55% – non cominceranno già da ora a realizzare le necessarie ristrutturazioni per il salto di classe energetica, rischiano una drastica diminuzione del loro bene in termini di quotazione di mercato, perché più passerà il tempo e meno il mercato sarà disposto a spendere per acquistare immobili di classe inferiore alla E.
Come emerge, infatti, da una ricerca condotta su tre città campione – Bergamo, Mestre e Padova – dal Dipartimento di Culture del Progetto dell’Università Iuav di Venezia per conto dell’Osservatorio di REbuild 2023, al momento, la variazione di valore fra una classe E e una classe D si aggira intorno al 5-6%, ma sale fra il 14 e il 18% se si passa da una G a una D e addirittura fra il 30 e il 40% da una G a una A.
Oltre a questa nuova direttiva europea, bisogna ricordare anche che l’incidenza della classe energetica sul valore di mercato di un immobile sta diventando sempre più elemento fondamentale nella scelta per chi acquista una casa.
È ormai opinione diffusa che gli immobili “energivori” presentano un consumo fino a 10 volte superiore rispetto alle case in classe energetica più performante e comportano una spesa media (tra una classe G e una classe A) che impatta sul conto familiare per circa 4mila euro in più l’anno (fonte: Assoimmobiliare).
Gli effetti sull’offerta immobiliare italiana – Aprile 2023
| Capoluogo di Regione | Ultimo 4 mesi (trend medio) | Stesso mese , anno precedente |
| L’Aquila | Discesa | -13% |
| Potenza | Salita | +5% |
| Catanzaro | Stabile | +10% |
| Napoli | Salita | +3% |
| Bologna | Salita | +14% |
| Trieste | Salita | +5% |
| Roma | Salita | -3% |
| Genova | Stabile | -3% |
| Milano | Salita | +16% |
| Ancona | Stabile | -15% |
| Campobasso | Discesa | Stabile |
| Torino | Stabile | -4% |
| Bari | Stabile | +2% |
| Cagliari | Salita | Stabile |
| Palermo | Stabile | -11% |
| Firenze | Stabile | -10% |
| Trento | Salita | +9% |
| Perugia | Discesa | -16% |
| Aosta | Stabile | -5% |
| Venezia | Discesa | -12% |
Di seguito, il report di alcune altre città italiane (capoluoghi di provincia) interessanti per percentuali di scostamento (stesso mese su anno precedente) e per il rispettivo trend medio degli ultimi 4 mesi.
| Capoluogo di Regione | Ultimo 4 mesi (trend medio) | Stesso mese , anno precedente |
| Modena | Stabile | Stabile |
| La Spezia | Discesa | -5% |
| Brescia | Salita | +5% |
| Lecce | Stabile | -15% |
| Olbia | Discesa | -12% |
| Catania | Stabile | -16% |
| Pisa | Stabile | -22% |
| Verona | Salita | +2% |
Prossimo appuntamento con il report dell’andamento dello stock immobiliare sarà a Luglio 2023.
Clicca qui per leggere il Report sullo stock immobiliare del mese di Gennaio 2023.
© Riproduzione esclusiva ReOS Srl
