Andamento dello stock immobiliare. Aggiornamento di Ottobre 2023.

Siamo giunti al quarto aggiornamento annuale sull’andamento dello stock immobiliare italiano. Quello che emerge da quest’ultimo report è una tendenza al ribasso del mercato immobiliare.

Dopo la forte diminuzione delle vendite nel primo trimestre 2023 pari al -8,3% e nel secondo semestre un – 16% rispetto allo stesso periodo del 2022, segnali di un’inversione di tendenza non ce ne sono, anzi si teme un calo complessivo medio del -14% per fine anno, pari a circa 675.000 compravendite. Numeri da fare invidia, comunque, a qualsiasi Paese Europeo.

Quello che però bisogna affermare con chiarezza è che non siamo davanti a nessun crollo del mercato immobiliare, ma solo ad un suo deciso rallentamento. Infatti se leggiamo il dato stimato del 2023 in chiave storica (come si può vedere nel grafico sottostante), ci stiamo riavvicinando solamente agli anni precedenti la pandemia. Di certo, non stiamo tornando al famigerato 2013, quando le compravendite residenziali si fermarono a 403.125.

Le cause sono tutte legate alla lotta all’inflazione che sta portando avanti la BCE da qualche tempo. L’ultima decisione presa a settembre di alzare di altri 25 punti il costo del denaro, ha fatto schizzare ancora più in su i tassi di mutuo. Mai dalla nascita della moneta unica si era assistito a così tanti rialzi in così breve tempo.

Una notizia positiva, però, sembrerebbe esserci. Tanti analisti credono che nel 2024 potrebbe insinuarsi un cambio di rotta nel mercato dei mutui. Una maggiore ed auspicata stabilità dei tassi, infatti, consentirà ai potenziali acquirenti di approcciarsi ad un investimento lungo come il mutuo con maggiore fiducia, agevolando così le loro decisioni immobiliari.

Ma vediamo nel dettaglio la situazione aggiornata ad oggi. 

L’INFLAZIONE CONTINUA A SCENDERE: 5,3% A SETTEMBRE.

In Italia, l’inflazione si attesta secondo l’Istat al +5,3% su base annua, il dato più basso dal 2022. Sono ribassi ancora lievi, ma che però contraddistinguono una tendenza ben definita, tanto da far dire al governatore cipriota e membro del direttivo della BCE Herodotou che “i recenti dati sull’inflazione confermano che la politica monetaria è efficace e ha un impatto sull’inflazione”.

Come già detto nei precedenti report, bisognerà però monitorare costantemente i prezzi dei beni energetici. Se anche questi continuassero a scendere nei prossimi mesi, si potrebbe guardare al 2024 con maggiore ottimismo.

MUTUI, TASSO VARIABILE SUPERIORE AL TASSO FISSO.

Secondo i primi due rapporti 2023 sul mercato residenziale dell’Agenzia delle Entrate, nei primi 6 mesi dell’anno le banche hanno erogato, a chi acquista casa, 9,5 miliardi di euro in meno rispetto al 2022. 

L’Eurirs ventennale è attorno al 3,41%, l’Euribor trimestrale è arrivato ad ottobre al 3,97%. 

Una situazione davvero complicata, soprattutto in relazione al tasso variabile, che ormai ha raggiunto livelli che stanno mettendo in difficoltà non solo chi vuole accedere ad un nuovo mutuo, ma soprattutto quelle famiglie che ne detengono già uno. Un esempio: in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30 anni avviato nel 2021, oggi ci si ritrova con la rata quasi raddoppiata. 

GLI EFFETTI SULL’OFFERTA IMMOBILIARE ITALIANA  – OTTOBRE 2023

Nel mercato attuale, le compravendite stanno calando, ma i prezzi ancora no. Questo dato, però, non deve stupire, dal momento che i venditori cominciano ad accettare i ribassi sui propri immobili solo dopo un certo periodo, che può arrivare anche a due anni, come già successo in passato.

Proprio per tale ragione, a partire da questo appuntamento dello stock immobiliare andremo a stimare, su ogni comune analizzato, anche il tasso di assorbimento del mercato immobiliare.

Nel mercato immobiliare, il tasso di assorbimento, infatti, fornisce un’idea della velocità o della lentezza con cui le case vengono vendute. Tradizionalmente, un tasso di assorbimento superiore al 20% segnala un mercato nel quale le case vengono vendute rapidamente. Un tasso di assorbimento inferiore al 15% indica un mercato di acquisto nel quale le case non vengono vendute velocemente.

Con quest’ultimo aggiornamento del 2023 andiamo a vedere il quadro complessivo sui capoluoghi, sottolineando soprattutto la performance di città come Roma e Milano, che generalmente sono un “indice” di riferimento per tutto il mercato immobiliare italiano.

Capoluogo di Regione	Stock immobiliare Ultimi 4 mesi su anno precedente (trend medio)	Stock immobiliare Stesso mese , anno precedente	Tasso attuale di assorbimento stimato
L’Aquila	Discesa	+2%	5%
Potenza	Salita	+42%	9%
Catanzaro	Salita	+3%	5%
Napoli	Discesa	-6%	10%
Bologna	Salita	+15%	11%
Trieste	Salita	+15%	n.d.
Roma	Stabile	Stabile	7%
Genova	Discesa	Stabile	9%
Milano	Salita	+13%	10%
Ancona	Salita	+13%	4%
Campobasso	Discesa	-5%	4%
Torino	Discesa	-5%	10%
Bari	Stabile	+1%	10%
Cagliari	Salita	+15%	10%
Palermo	Discesa	-2%	8%
Firenze	Discesa	-10%	5%
Trento	Salita	-10%	n.d.
Perugia	Discesa	-11%	5%
Aosta	Discesa	-5%	6%
Venezia	Discesa	-8%	4%

Di seguito, il report di alcune altre città italiane (capoluoghi di provincia) interessanti per percentuali di scostamento (stesso mese su anno precedente) e per il rispettivo trend medio degli ultimi 4 mesi.

Capoluogo di Regione	Stock immobiliare Ultimi 4 mesi su anno precedente (trend medio)	Stock immobiliare Stesso mese, anno precedente	Tasso attuale di assorbimento stimato
Modena	Salita	+11%	5%
La Spezia	Discesa	-19%	5%
Brescia	Salita	+12%	6%
Lecce	Discesa	-14%	10%
Olbia	Discesa	-4%	5%
Catania	Discesa	-1%	8%
Pisa	Discesa	-8%	3%
Verona	Salita	+2%	9%

UN 2023 ALL’INSEGNA DELL’INCERTEZZA E DELL’ATTESA

In conclusione riteniamo di racchiudere in 4 punti “lo stato dell’arte” del mercato immobiliare che ha caratterizzato e caratterizzerà la fine del  2023.

1. I TASSI DI MUTUO – Gli attuali tassi di mutuo fanno “uscire” dal mercato potenziali acquirenti  prima casa, e seconde case/sostituzione che rappresentano mediamente il 40% delle compravendite totali annue.
   
   
2. IL MATTONE COME RISPOSTA ALL’INFLAZIONE – È meglio aspettare tempi migliori per vendere un immobile se non si ha intenzione di comprarne un altro subito. D’altra parte, per tutti coloro che hanno soldi fermi sul conto corrente, sicuramente il mattone è la miglior risposta contro l’inflazione, almeno in Italia. Bisogna pur dire che la situazione attuale non invoglia di certo a vendere case.
   
   
3. LE NUOVE COSTRUZIONI – Questa fetta di mercato rappresenta un parametro di riferimento per i prezzi del “ristrutturato” e delle “buone condizioni”, generalmente ne traina infatti le quotazioni al mq. In questa fase, la tendenza in atto è di forte rallentamento del mercato delle nuove costruzioni, derivante in primo luogo dal costo delle materie prime che ne fa lievitare di molto i prezzi.
   
   
4. LA NORMATIVA GREEN – Gli immobili in classe energetica scarsa risultano già “indigesti” al mercato. Nonostante non sia stata ancora approvata una normativa definitiva in materia – come l’Europa chiede da tempo – è evidente che rappresenta un elemento di “instabilità” in un mercato che vuole premiare gli immobili in classe energetica alta.

Il prossimo appuntamento con il report dell’andamento dello stock immobiliare sarà a Gennaio 2024.