Banche e valutazioni immobiliari: la BCE auspica una gestione più efficace.

A partire dal 2018, una serie di ispezioni della BCE tra le banche europee ha riscontrato una serie di problemi nel modo in cui esse commissionano o eseguono le valutazioni, in particolare riguardo alle loro esposizioni nel comparto immobiliare commerciale (CRE). Queste verifiche hanno spinto gli ispettori a suggerire interventi correttivi volti a migliorare la gestione del rischio di credito. Pur essendo focalizzati sul CRE, le raccomandazioni contenute nel rapporto sono rilevanti anche per le valutazioni immobiliari residenziali.

La corretta interpretazione del valore di mercato.

Un primo problema comune evidenziato dai team ispettivi riguarda la comprensione del valore di mercato, che spesso viene frainteso o applicato in modo errato. Secondo l’articolo 229 del CRR, il valore di mercato rappresenta l’importo stimato per il quale una proprietà verrebbe scambiata, a condizioni di libera concorrenza, alla data di valutazione. Tuttavia, in molti casi, questo concetto è stato distorto, con valutazioni basate su scenari ipotetici o condizioni di mercato più favorevoli, anziché riflettere la realtà corrente. È fondamentale, invece, che le stime rispecchino il contesto del mercato al momento della valutazione.

L’errore dell’“uso migliore e più elevato”.

Una seconda critica riguarda il concetto di “uso migliore e più elevato” espresso dagli standard IVS, utilizzato erroneamente per gonfiare i valori di mercato. Ricordiamo che questi standard sono ormai da tempo riconosciuti da tutto il settore immobiliare (e in primis dalla stessa BCE) come metodo imprescindibile per lo sviluppo di ogni tipo di valutazione.

Il quadro concettuale IVS spiega che il valore di mercato riflette “l’uso migliore e più elevato”, ma questo non significa che sia il prezzo più alto possibile che potrebbe essere raggiunto. Conferma semplicemente che un venditore che agisce nel suo migliore interesse cercherà di massimizzare il prezzo e un acquirente che agisce nel suo migliore interesse non pagherà più di quanto giustificato dai fatti prevalenti alla data di valutazione.

I creditori dovrebbero pertanto assicurarsi che loro e i loro valutatori comprendano e applichino pienamente il commento dettagliato sull’applicazione del valore di mercato (IVS).

L’importanza del monitoraggio del valore di mercato.

Un altro aspetto messo in evidenza dagli ispettori riguarda il monitoraggio continuo dei valori di mercato che è essenziale in un mercato in continua evoluzione. Anche perché è proprio il Regolamento (UE) 2024/1623 (CRR III) a richiedere agli istituti di credito di mantenere i dati sui mercati come parte del loro processo di ponderazione del rischio e di monitorare i valori immobiliari per determinare se sono diminuiti in modo sostanziale rispetto ai prezzi di mercato generali. 

Le prove comparabili devono essere sempre verificate.

Un’altra problematica riguarda le prove comparabili utilizzate nelle valutazioni che secondo gli standard IVS devono essere attentamente convalidate per garantire che riflettano dati di mercato aggiornati e pertinenti, soprattutto in fasi di rallentamento economico o alta vendita. Tra i difetti più comuni – segnalati dai team ispettivi – vi sono l’uso di informazioni obsolete o inappropriate, nonché quello di aver ignorato il sentiment attuale e le aspettative degli operatori del mercato. Per aiutare i creditori a comprendere il livello di incertezza e di rischio associato a una stima del valore di mercato, è essenziale che il valutatore documenti chiaramente il suo approccio e il ragionamento seguito per la valutazione.

Fattori Climatici ed Efficienza Energetica.

Infine, durante queste ispezioni è emerso che un’altra area in cui molte banche devono migliorare è quella relativa alla raccolta dati sui rischi climatici e sull’efficienza energetica degli asset immobiliari. Nonostante questi fattori abbiano un impatto evidente sui prezzi immobiliari, spesso vengono trascurati nelle valutazioni. I creditori dovrebbero garantire che i loro valutatori prendano in considerazione i criteri ambientali, sociali e di governance, come indicati negli standard IVS, per una valutazione più completa e attendibile.

Conclusioni.

In questo contesto, le osservazioni della BCE sottolineano, una volta di più, come euromq.it abbia da sempre anticipato e risposto efficacemente ai limiti fin qui evidenziati. 
Sin dalla sua nascita, la nostra piattaforma ha aderito rigorosamente agli standard IVS, garantendo valutazioni immobiliari che rispettano una corretta interpretazione del valore di mercato, un monitoraggio continuo e puntuale dei dati comparabili, e una particolare attenzione ai rischi climatici e all’efficienza energetica. Questo approccio non solo garantisce stime più affidabili e accurate, ma offre anche una visione più chiara e trasparente per gli attori dei processi, contribuendo ad una gestione più efficace del rischio immobiliare.