Classe energetica e valutazioni immobiliari. Lo studio su Roma.

L’indagine scende nel dettaglio campionando il territorio capitolino in 5 macrozone, suggerendo come la valutazione immobiliare sia influenzata dal fabbisogno energetico.

La classe energetica degli edifici è una pratica fortemente incentivata dall’Unione Europea nell’ottica degli obiettivi programmatici del Green Deal, ma è soprattutto un elemento fondamentale da prendere in considerazione nell’ambito delle valutazioni immobiliari.

Infatti, dato per assodato che il valore di un immobile sta anche nella sua capacità di produrre reddito, tutti gli esperti concordano che l’efficientamento energetico ed il suo eventuale risparmio economico rappresentano ormai una vera e propria  forma di “redditività”. Questo aspetto diventerà sempre più chiaro e comprensibile ai futuri acquirenti.

In quest’ottica, un aspetto per nulla secondario è anche la recente raccomandazione, sempre nell’ambito della direttiva Green Deal, che afferma: “si richiede ai prestatori di mutui ipotecari, tra cui banche, investitori e qualsiasi altro istituto finanziario pertinente (…) di aumentare la prestazione energetica mediana del portafoglio di edifici coperti dai loro mutui ipotecari per il 2030 e il 2050 (…)”.

Queste nuove prescrizioni lasciano intendere che le banche saranno chiamate a concentrare i loro budget in maniera prevalente su finanziamenti per l’acquisto di immobili in classi energetiche “virtuose”.

Tra gli operatori, questo tema viene affrontato – troppo spesso – mettendo a confronto gli “estremi” (ad esempio, il valore tra un immobile in classe energetica A nei confronti di un immobile in classe energetica G). È chiaro che in quest’ottica, a parità di caratteristiche e metratura, l’incidenza, ovviamente, sul valore del bene sarà sempre molto marcata.

Ma vista l’attuale fase di mercato, dove si stanno già assimilando le nuove direttive dell’Unione Europea sul fronte dell’efficientamento energetico minimo previsto per il 2033, è importante evidenziare soprattutto il confronto e l’eventuale plusvalore economico – sempre a parità di caratteristiche e metratura –  sviluppato tra un immobile in classe intermedia (ad esempio, la classe D) ed uno in classe G. 

In questa prospettiva, è molto interessante la ricerca realizzata dalla Big Data Company italiana ReOS, che grazie all’AVM di euromq.it ha messo a fuoco immobili oggetto di valutazioni immobiliari dei professionisti partners, nei primi 5 mesi del 2023 con classe energetica D, quindi una classe energetica intermedia, contrapposta ad un mercato di immobili in vendita prevalentemente in classe G sulla città di Roma.

Dallo studio emerge che un immobile in classe energetica D all’interno del comune di Roma vale attualmente in media un +4% in più rispetto ad immobili simili in classe G presenti nella stessa zona di mercato. Inoltre, si evince che un classe D su un classe G, può esprimere un risparmio medio fino ad un 50% in termini di costo annuo per climatizzare a 20° C.

Naturalmente questo valore non è lo stesso in tutto il territorio all’interno del raccordo anulare della Capitale, ma varia da zona a zona. Per tale ragione, la ricerca ha diviso Roma in 5 macrozone (quadrante nord-ovest, quadrante nord-est, quadrante sud-ovest, quadrante sud-est e centro) in modo da presentare un dato più puntuale.

All’interno di questa suddivisione, la zona sud-est è quella che ha il valore medio superiore a tutte le altre.

Ricordiamo che in questo quadrante fanno parte – tra gli altri – quartieri come Eur, Cinecittà e Centocelle. Qui, un immobile in classe D vale il +5% in più rispetto ad uno in classe G (+1 rispetto alla media generale). In questa zona, le migliori performance si raggiungono nei quartieri di Pigneto, San Lorenzo e Casal Bertone, dove si raggiunge un plusvalore del +7%.

Al contrario, le zone nord-est e sud-ovest esprimono entrambe un valore aggregato sotto la media generale, attestandosi su un +3%. Di questi due quadranti fanno parte quartieri importanti come Policlinico, San Basilio, Marconi e Garbatella.

Come le zone nord-est e sud-ovest, anche il centro della città si attesta di 1 punto percentuale sotto la media cittadina, esprimendo un +3%. Di questo quadrante fanno parte quartieri come Trastevere, Aventino e San Giovanni.

Ma è, soprattutto, il centro storico a risultare – come prevedibile – ancora troppo poco sensibile al coefficiente attestandosi al +1%.

Di contro, gli immobili in classe D che ottengono i migliori risultati in questo quadrante si trovano nei quartieri di San Giovanni e Prati dove il valore medio è più del +4%.

In linea con la media generale è invece la zona nord-ovest della città che esprime appunto un valore pari al +4%. Dentro questo quadrante, però, bisogna sottolineare che ci sono due quartieri che spiccano in positivo rispetto a tutti gli altri. Stiamo parlando della zona Cassia/Grottarossa dove un immobile in classe D esprime un interessante +8% rispetto ad un classe G; e la zona Trionfale e Monte Mario dove si raggiunge un +6%.

Secondo Massimiliano Pochetti, Ceo di ReOS, “i risultati di questa ricerca fanno emergere con chiarezza quanto il rapporto tra classe energetica e valutazioni immobiliari sia già da adesso un elemento in grado di influire sulla scelta degli acquirenti e di conseguenza sul valore degli immobili”. 

“Nel futuro prossimo, questa novità – continua Pochetti – rappresenterà sempre di più una grande sfida per il Real Estate e conseguentemente una grande opportunità per i professionisti del settore che dovranno saper interpretare, con l’ausilio dei dati, le potenziali plus o minusvalenze espresse dai mercati di riferimento”.

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