Sociodemografia e punti d’interesse. Per valutazioni immobiliari al passo coi tempi.

È meglio la cucina aperta o chiusa? Terrazzo o giardino? Primo o ultimo piano? Chiunque di noi che abbia cercato di comprare una casa è stato assalito dai medesimi dubbi. Infondo, le caratteristiche interne di un immobile sono fondamentali per la qualità della vita di chi vivrà poi tra quelle mura.

Non tutte le persone però spostano la propria attenzione anche sulla zona nella quale stanno cercando. Al contrario la conoscenza del contesto socio demografico nel quale è ubicato un immobile è basilare per chi vuole acquistare, per chi vuole vendere, ma anche per le stesse agenzie immobiliari. 

Prendiamo il caso di un acquirente che si appresta a comprare casa in un quartiere che non conosce. Per lui sarà importante scoprire che caratteristiche possegga la zona d’interesse, perché solo così potrà farsi un’idea abbastanza fedele del luogo nel quale andrà a vivere. Nello stesso tempo, questo tipo di dati saranno molto utili anche per il professionista immobiliare perché ad esempio potrà avvalorare con maggior oggettività la scelta di un prezzo davanti ad un venditore; oppure, a fini di marketing, potrà indirizzare al meglio le proprie campagne pubblicitarie.

In questa direzione stiamo osservando che ultimamente anche alcuni portali immobiliari stanno arricchendo i loro annunci con questo tipo d’informazioni. Ma è soprattutto sul fronte delle valutazioni che si sta manifestando un’attenzione particolare alla sociodemografia. Ad esempio euromq.it utilizza i dati aggregati rilevati dall’ultimo censimento ISTAT e propone report sulla popolazione di zona divisa in base a istruzione, condizione lavorativa, età, immigrazione e così via.

Per capire ancora meglio l’importanza della sociodemografia in ambito immobiliare abbiamo preso in prestito proprio da euromq.it, due valutazioni relative a due immobili situati in due quartieri diversi di Roma. Il primo è situato in una zona signorile sulla via Nomentana, l’altro a Tor Bella Monaca, una zona molto più popolare. Dall’analisi comparativa delle due valutazioni viene fuori una fotografia molto diversa delle due realtà. Da una parte troviamo un immobile, quello situato sulla via Nomentana, prevalentemente abitato da famiglie proprietarie (94%), con nuclei in maggioranza al di sotto delle due unità (57%) e con un livello d’istruzione molto alto (77% con diploma o laurea). Inoltre, il quartiere presenta una bassa presenza di popolazione di origine straniera (6%).

D’altra parte, l’immobile situato a Tor Bella Monaca presenta caratteristiche totalmente diverse. In questo caso emerge che la zona è abitata da una quota molto più bassa di famiglie proprietarie (71%), i nuclei familiari sono prevalentemente sopra le due unità (62%) e con un livello d’istruzione medio basso (66%). Il quartiere ha una più alta presenza di popolazione di origine straniera (21%).

Dall’analisi di queste due valutazioni emerge con chiarezza che tipo di zona abbiamo di fronte e quali potrebbero essere le valutazioni da fare nell’ambito di un processo di compravendita.

Ma non è solo la sociodemografia un elemento essenziale per scegliere un immobile in maniera più informata. Un altro tipo d’informazioni utile per valutare al meglio un immobile è anche quello relativo ai punti d’interesse nelle vicinanze. Avere a disposizione a pochi chilometri un ospedale, una caserma, una scuola o una farmacia influirà molto sulla qualità della vita, sicurezza e tutela della salute delle persone. Così come avere la consapevolezza di avere accanto una discoteca potrà aumentare il pericolo d’inquinamento acustico e così via. Anche su quest’altro fronte euromq.it – unica attualmente in Italia – offre nelle proprie valutazioni tutta questa serie di dati.

Questa nuova attenzione del real estate verso le informazioni contestuali era inimmaginabile fino a pochi anni fa ed è il segno dei cambiamenti in atto in seno al mercato. L’era della digitalizzazione sta fornendo un nuovo valore ai dati in circolazione. Questa nuova cultura sta profondamente cambiando le aspettative degli acquirenti e dei venditori. Per tale ragione, il moderno professionista immobiliare dovrà rinnovarsi e scardinare il vecchio concetto di valutazione nella sua attività quotidiana. Oggi vince solo chi è in grado di portare avanti processi di compravendita consapevoli, informati e trasparenti.