Stock Immobiliare Luglio 2024: analisi e prospettive di mercato.
Stock Immobiliare Luglio 2024: analisi e prospettive di mercato.
Eccoci puntuali con il secondo aggiornamento trimestrale dello stock immobiliare dell’anno.
Come anticipato nel primo bollettino del 2024, lo scorso 6 giugno, la BCE ha ridotto i tassi di politica monetaria dello 0,25%. Questo allentamento delle politiche monetarie, sebbene atteso, rappresenta una mossa significativa nel contesto delle politiche restrittive adottate negli ultimi anni. La riduzione del tasso sui depositi delle banche commerciali presso la BCE dal 4% al 3,75% riflette un tentativo di stimolare l’economia, dopo un periodo prolungato di inflazione elevata.
Nonostante questa diminuzione dei tassi, bisogna registrare che i prezzi delle case continuano a salire, rendendo l’acquisto di un alloggio ancora difficile per molte famiglie. Secondo l’ISTAT, nel primo trimestre del 2024, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie è aumentato dell’1,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo aumento dei prezzi, combinato con una diminuzione delle compravendite (-7,2% nel primo trimestre del 2024), indica un mercato immobiliare in cui la domanda resta alta, ma con difficoltà di ripresa.
Con la riduzione del costo del denaro, è comunque ragionevole prevedere per il futuro del mercato immobiliare italiano una crescita che, però, sarà tutt’altro che celere.
Naturalmente, molto dipenderà dalle prossime decisioni della BCE e dall’andamento dell’inflazione. Sebbene la presidente della BCE Christine Lagarde sia cauta riguardo ulteriori tagli dei tassi, molti analisti prevedono un nuovo allentamento monetario entro l’inizio dell’autunno. Se l’inflazione continuerà a diminuire, è probabile che la BCE riduca ulteriormente i tassi, influenzando positivamente i tassi dei mutui e, di conseguenza, il mercato immobiliare.
INFLAZIONE SEMPRE PIÙ IN CALO. IN ITALIA ANCORA DI PIÙ RISPETTO ALLA MEDIA EUROPEA.
Negli ultimi mesi, sul fronte dell’inflazione bisogna registrare una discesa drastica nell’area euro, passando dal picco dell’11% nell’ottobre 2022 al 2,4% di aprile 2024. È stato proprio questo deciso calo che ha permesso alla BCE di allentare la presa sui tassi di interesse, un passo importante per sostenere la ripresa economica.
In Italia, l’inflazione misurata dall’indice armonizzato dei prezzi al consumo è scesa addirittura allo 0,8% a giugno, dal picco del 12,6% dell’ottobre 2022. In particolare, nei primi sei mesi del 2024, il nostro paese ha registrato un ottimo risultato, attestandosi su un tasso pari a 1,6 punti percentuali sotto la media dell’area euro.
CALANO I TASSI, MA IL MERCATO DEI MUTUI FATICA A DECOLLARE.
La diminuzione dei tassi di interesse ha avuto un effetto positivo sui tassi dei mutui. A maggio 2024, i tassi medi sui nuovi mutui casa sono scesi al 3,61%, in calo rispetto al 3,67% di aprile. Questo ribasso, il sesto consecutivo, rappresenta un sollievo per le famiglie italiane che desiderano acquistare una casa. Sia i mutui a tasso fisso che quelli a tasso variabile hanno beneficiato di questa riduzione, rendendo le rate mensili meno gravose per chi ha già un contratto in corso.
In uno scenario di grande incertezza, le richieste di mutui prima casa rappresentano il 56,8% del totale, con un aumento delle richieste per l’acquisto della seconda casa. Tuttavia, nel 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024, Nomisma rileva che il mercato immobiliare italiano mostra segni di rallentamento, con una diminuzione della domanda di acquisto.
Questo rallentamento non è dovuto a un cambiamento nelle intenzioni di acquisto delle famiglie, ma piuttosto a una drastica riduzione del loro potere d’acquisto, aggravata dalle politiche restrittive degli istituti di credito, che hanno ridotto il plafond destinato ai mutui. Nomisma stima che 300.000 famiglie, pur intenzionate ad acquistare una casa con un mutuo, non siano riuscite a realizzare il loro proposito.
IL “TERMOMETRO” SUGLI INSERZIONISTI ONLINE.
Attraverso questa puntuale rilevazione possiamo osservare il “sentiment” e quindi l’orientamento dei professionisti del settore (inserzionisti) verso i due principali Player del mercato.
Entrambi i portali mostrano una notevole dinamicità, caratterizzata da una marcata predominanza del segno positivo. Nonostante un calo generale delle compravendite, il mercato degli inserzionisti online dimostra vitalità.
GLI EFFETTI SULL’OFFERTA IMMOBILIARE ITALIANA – LUGLIO 2024
| Capoluogo di Regione | Ultimo 4 mesi (trend medio) | Stesso mese , anno precedente | Tasso attuale di assorbimento stimato |
| L’Aquila | Discesa | +1% | 4% |
| Potenza | Salita | +19% | 6% |
| Catanzaro | Salita | +13% | 3% |
| Napoli | Stabile | Stabile | 9% |
| Bologna | Stabile | -6% | 8% |
| Roma | Discesa | -9% | 7% |
| Genova | Salita | +3% | 7% |
| Milano | Stabile | +1% | 8% |
| Ancona | Stabile | -3% | 4% |
| Campobasso | Discesa | -24% | 3% |
| Torino | Stabile | -13% | 8% |
| Bari | Salita | -5% | 8% |
| Cagliari | Stabile | +5% | 8% |
| Palermo | Discesa | -1% | 7% |
| Firenze | Discesa | -6% | 4% |
| Perugia | Salita | Stabile | 3% |
| Aosta | Stabile | +3% | 5% |
| Venezia | Discesa | -17% | 6% |
Di seguito, il report di alcune altre città italiane (capoluoghi di provincia) interessanti per percentuali di scostamento (stesso mese su anno precedente), trend medio degli ultimi 4 mesi e tasso di assorbimento.
| Capoluogo di Regione | Ultimo 4 mesi (trend medio) | Stesso mese , anno precedente | Tasso attuale di assorbimento stimato |
| Modena | Stabile | +5% | 5% |
| La Spezia | Salita | -4% | 4% |
| Brescia | Discesa | -5% | 5% |
| Lecce | Salita | +15% | 7% |
| Olbia | Salita | +4% | 4% |
| Catania | Stabile | +2% | 6% |
| Pisa | Stabile | -4% | 3% |
| Verona | Salita | -3% | 10% |
In generale, il mercato immobiliare italiano sembra attraversare un periodo di incertezza, con molte città che mostrano tassi di assorbimento bassi e trend variabili. Alcune aree, specialmente nel Sud, sembrano performare meglio, mentre altre città importanti come Roma e Venezia mostrano segnali di rallentamento. Milano rimane relativamente stabile con un tasso di assorbimento dell’8-9%.
Il prossimo appuntamento con il report dell’andamento dello stock immobiliare sarà a Ottobre 2024.
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