Affitto breve? Guadagni il 174% in più rispetto a quello tradizionale.

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Affitto breve? Guadagni il 174% in più rispetto a quello tradizionale.

Per il governo italiano servono nuove regole per far cessare quello che definiscono “il far west” dell’affitto breve, incentivato dai portali di prenotazione online come booking o airbnb.

Allo studio c’è un disegno di legge per mettere ordine al mercato delle locazioni turistiche gestite da privati.

Le novità principali saranno il divieto di affitto soltanto per una notte, la creazione di un codice identificativo nazionale per i locatori e l’obbligo per chi svolge l’affitto in forma imprenditoriale, cioè con più di quattro appartamenti, di presentare una dichiarazione di inizio attività.

Questa stretta legislativa, se così possiamo definirla, si è resa necessaria visto il grande sviluppo di questo tipo di locazione (in inglese detta: short rent) che ha messo in forte crisi il settore alberghiero.

A tal proposito, basti pensare che, prima dell’avvento dei portali online, il comparto alberghiero intercettava oltre l’80% dei turisti che venivano nel Belpaese, alla fine del 2022 gli affitti brevi si sono accaparrati il 42,3% del mercato. 

Ma il vero problema è soprattutto sul fronte delle locazioni tradizionali, dove il fenomeno dello short rent sta creando numerosi problemi alle famiglie e agli studenti che cercano una residenza stabile nelle località turistiche.

Ma perchè questo nuovo mercato è cresciuto così tanto in così pochi anni? La risposta è molto semplice.

Esso si rivolge ad una platea globale enorme grazie ad Internet, pone molti meno problemi di ordine burocratico e prevede minori costi rispetto agli affitti lunghi.

Se si sceglie lo short rent infatti, il proprietario non dovrà mai discutere con locatari insolventi, sostenere spese legali per eventuali sfratti, sottostare ad una legislazione poco smart sul fronte della locazione tradizionale.

Ma è soprattutto sul fronte del rendimento che l’affitto breve si fa preferire rispetto a quello tradizionale. Con lo short rent guadagni in media il 174% in più rispetto ad un affitto tradizionale.

Questo è quanto emerge dal nostro studio che ha analizzato il rendimento medio per un immobile di 80 mq per entrambe le tipologie di affitto, in una zona centrale di alcune tra le più importanti città italiane.

Per entrambe le tipologie di contratto di locazioni, il rendimento medio è stato calcolato applicando il regime fiscale in cedolare secca.

Affitto breve

In particolare la città con la performance più redditizia per lo short rent è Bologna, dove il rendimento medio è del 300% in più rispetto ad un affitto tradizionale.

A seguire troviamo Firenze (+225%), Bari (+220%), Milano (+180%), Palermo (+175%), Catania (+175%), Venezia (+162%), Genova (+133%), Roma (+125%), Cagliari (+114%) e Napoli (+100%).

Affitto breve

In termini di redditività assoluta, al netto della cedolare secca, a guidare la classifica è Roma dove per uno short rent è possibile incassare fino a 45.000 € annuali.

Subito dietro troviamo Firenze (39.000 €), Venezia (34.000 €), Milano (28.000 €), Bologna (28.000 €), Napoli (20.000 €), Bari (16.000 €), Cagliari (15.000 €), Genova (14.000 €), Palermo (11.000 €) e Catania (11.000 €). Sempre Roma, guida la classifica dei giorni medi locati per l’affitto breve con 290 giorni all’anno.

Affitto breve

Alla luce dei risultati di questa nostra analisi, quello che emerge è l’incredibile convenienza per un proprietario di un immobile situato in qualsiasi zona centrale  di una grande città italiana  ad affittare attraverso lo strumento dello short rent rispetto a quello della locazione tradizionale. 



Ma al di là di questo, analizzando questi numeri, l’affitto breve sembra ormai un fenomeno consolidato che solo in Italia vale qualcosa come 180 milioni di presenze turistiche l’anno e un fatturato di 11 miliardi di euro.

A nostro avviso, quello che il legislatore potrà (e dovrà) fare, è fornire una regolamentazione chiara per tutti gli operatori e proprietari d’immobili che operano nello short rent al fine di tutelare gli affitti “tradizionali”.

In questa direzione, sarà importante mettere un tetto ai giorni di locazione annua agli affitti brevi nelle zone centrali delle città come già sta avvenendo in molte nazioni (ad esempio a Berlino le seconde case possono essere affittate solo per un massimo di 90 giorni all’anno); e soprattutto rendere le locazioni a lungo termine maggiormente vantaggiose a livello fiscale.

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