Euromq.it lancia il report sull’andamento dello stock immobiliare. Ecco i dati aggiornati a gennaio 2023.

Il 2023 lo abbiamo accolto con la nascita del report trimestrale dedicato all’andamento dello stock immobiliare residenziale in vendita, un’importante novità dedicata ai professionisti del real estate. 

L’andamento dello stock immobiliare è un dato molto importante perché ci  consegna una fotografia sulla quantità di immobili proposti in vendita sui maggiori portali (media ponderata); e quindi di conseguenza, ci indica anche la probabile direzione del mercato. 

Infatti, un aumento significativo degli immobili in vendita offre generalmente più scelta ai potenziali acquirenti e quindi margini migliori di trattabilità del prezzo; viceversa, una diminuzione dello stock sarà indice di probabile aumento dei prezzi. 

Naturalmente, questo andamento è solo uno degli indicatori che evidenzia lo stato di salute del mercato; e per avere un quadro più completo, bisogna tener conto anche degli elementi macroeconomici che potrebbero generare ulteriori accelerazioni, decelerazioni o stabilizzazione dei prezzi.

Inflazione ancora alta in Italia nel 2023: prevista tra il 5,1% e 8,7%.

Ad esempio, la BCE ha già preannunciato nuovi aumenti del costo del denaro nei mesi a venire. Questa politica monetaria è figlia della lotta all’inflazione, che dallo scorso anno è cresciuta enormemente in Europa e negli USA, facendo cadere nel panico tutte le economie occidentali.

Seppur gli ultimi dati sembrano profilare un raffreddamento dell’inflazione, essa continuerà ad essere per tutto il 2023, la principale preoccupazione di tutte le banche centrali.

Non è un caso, infatti, che il presidente della Fed di St. Louis, James Bullard, in un dialogo con il giornalista Nick Timiraos del Wall Street Journal ha dichiarato che seppur entro la fine del 2023 “i tassi previsti saranno tra il 5,25% e il 5,5%”, questo non significherà la fine della politica monetaria “restrittiva”. Per quello si dovrà aspettare che si scenda almeno sotto il 5%.

Anche in Italia, l’inflazione ha avuto un arresto nell’ultimo periodo dopo la crescita vertiginosa del 2022, ma rimane comunque altissima (8,7%). Le stime per la fine del 2023 parlano di un’inflazione in diminuzione, ma ancora sopra il 6%.

Secondo le ultime stime della Commissione Ue, infatti, nel 2023 in Italia, il caro vita dovrebbe scendere al 6,6 per cento nel 2023 e al 2,3 per cento entro l’anno successivo.

Per Blangiardo, Presidente ISTAT, la stima dell’inflazione al 5,1% è ancora “un’ipotesi ottimistica” ed anzi “se le cose dovessero peggiorare e quei valori venissero superati al rialzo, è chiaro che il problema, soprattutto per le famiglie meno abbienti, si accentuerà ulteriormente.” 

Il 2022 e la grande impennata dei tassi sui mutui.

Proprio a seguito della spirale inflazionistica, il costo dei mutui ha già registrato negli ultimi 12 mesi un aumento medio del 30%. Come si può notare dal nostro grafico, l’euribor a 3 mesi medio è passato dal -0,56% di inizio 2022 al 2,19% di gennaio 2023, così come l’irs a 20 anni medio, che da 0.59% di gennaio 2021 è passato a 2,72% di inizio 2023.

Gli effetti sull’offerta immobiliare italiana – Dati aggiornati a Gennaio 2023

Di seguito, riportiamo anche il report di alcune altre città italiane (capoluoghi di provincia) interessanti per percentuali di scostamento (stesso mese su anno precedente) e per rispettivo trend negativo medio degli ultimi 4 mesi.

Nonostante l’inflazione ed il conseguente aumento dei tassi dei mutui e sebbene il numero delle compravendite sia continuato ad aumentare, l’italia non ha registrato ancora una crescita dei prezzi (tranne qualche eccezione) come nel resto d’Europa ed oltreoceano.

Questo ci porta a pensare che gli attuali tassi d’interesse da soli non stanno rappresentando un ostacolo per le compravendite, soprattutto per l’acquisto della “prima casa”. Certo, se questo sostanziale e lungo periodo di incertezza sui rialzi dei tassi dovesse continuare, si potrebbe generare un forte rallentamento sull’acquisto delle “seconde case” che ricordiamo solo nel 2021 ha rappresentato il 44% di tutto il compravenduto.

In generale, dall’analisi delle 20 città capoluogo, quello che però emerge in tutta la sua forza, è il sostanziale ridimensionamento della quantità di immobili proposti in vendita sui portali, segno che gli immobili venduti non vengono rimpiazzati da “nuovo prodotto” in vendita.

In particolare, Pisa, Lecce e Palermo sono tra le peggiori sia sull’indicatore a 4 mesi che su quello dello stesso mese dell’anno precedente.

Ci sono anche eccezioni come Potenza, Catanzaro e Campobasso che ci offrono dati in controtendenza e poi c’è una Milano che sembra “resistere”; ma il quadro sembra indicare una tendenza chiara che non dovrebbe quantomeno, salvo nuovi cambiamenti macroeconomici, generare rialzi di prezzi.
Prossimo appuntamento con il report dell’andamento dello stock immobiliare sarà ad Aprile 2023.