Andamento dello stock immobiliare a Gennaio 2024.

Abbiamo da poco salutato l’arrivo del 2024 ed è tempo di un nuovo aggiornamento trimestrale riguardante l’andamento dello stock immobiliare italiano, che si concentrerà su un bilancio dell’anno appena passato e di qualche previsione per l’anno che verrà. 

Tutti gli analisti concordano che il 2023 è stato un anno complicato, basti pensare che rispetto all’anno prima il calo stimato si aggira intorno ad -30% per le erogazioni dei mutui e -14% per le compravendite. La lotta all’inflazione – con il conseguente rialzo del costo del denaro – è stata la principale causa del rallentamento di un settore che negli ultimi due anni era cresciuto in maniera robusta. In questa analisi, segnaliamo forti segnali in controtendenza negli ultimi mesi del 2023 sul piano macroeconomico, che fanno sperare in una possibile ripresa per il 2024. 

L’INFLAZIONE IN NETTA FRENATA, MA RESTA UN PERCORSO LUNGO E FRAGILE.

Negli ultimi due anni, si è discusso ampiamente della spinta inflazionistica che ha colpito i paesi europei. Inizialmente, sono stati i prodotti energetici a raggiungere i tassi più elevati, successivamente sono stati sostituiti da quelli alimentari.

Dopo l’estate scorsa, si è verificato un graduale rallentamento del trend e gli ultimi dati di Eurostat indicano una situazione quasi tornata alla normalità, con un notevole ridimensionamento dell’incremento dei prezzi. In Italia, ad esempio, l’inflazione annuale a dicembre 2023 è scesa allo 0,6% su base annua. Ricordiamo che a gennaio 2023 era al 9,97%.

Le banche centrali riconoscono nei tassi intorno al 2% un andamento normale e in questo senso si può dire che l’inflazione si è pressoché normalizzata. A questo occorre aggiungere che la situazione non è però omogenea in Europa: in molti stati i rincari sono ancora oggi notevoli. E infatti l’inflazione media è al 3,1% in Ue (novembre 2023). 

MUTUI, SI INVERTE LA ROTTA: SI RAFFREDDANO I RINCARI, ANCHE SE IL VARIABILE RIMARRÀ PIÙ CARO DEL FISSO.

Il lieve miglioramento delle condizioni macroeconomiche sta producendo i primi timidi effetti sui tassi di mutui. Un primo effetto si può evincere dalla stabilizzazione negli ultimi mesi dell’euribor a 3 mesi e della discesa – sempre nella seconda metà dell’anno – dell’IRS a 20 anni. Certo, è un rallentamento limitato, ma significativo dopo quasi un anno e mezzo di rialzi.

Se il rallentamento troverà conferma in un arco almeno trimestrale, è probabile un primo taglio dei tassi ufficiali già nel secondo trimestre da parte della BCE. Il che darebbe vigore al mercato dopo la debolezza dell’ultimo anno, favorendo così l’accesso al credito da parte degli italiani.

A livello generale, quello che si prevede per il nuovo anno è ancora la presenza dell’anomalia dei mutui a tasso fisso più convenienti di quelli a tasso variabile. Ipotizzando il trend sopra evidenziato, pian piano infatti, i fissi potrebbero stabilizzarsi attorno al 3%, mentre quelli a tasso variabile attorno al 3,5%.

IL MERCATO IMMOBILIARE RALLENTA. I PREZZI RIMANGONO STABILI.

Sul fronte del mercato degli immobili, bisogna constatare che nonostante il caro-mutui e la crescita debole dell’economia, nel 2023 i prezzi delle case sono fin qui rimasti sostanzialmente stabili.

Un fattore chiave per il 2024 potrebbe essere rappresentato dagli acquisti immobiliari finalizzati all’investimento. Come avevamo già fatto presente nei report precedenti, un calo dei tassi di interesse potrebbe incoraggiare ancora di più  l’acquisto di immobili ad uso investimento/seconda casa che rappresenta circa il 40% del totale delle compravendite.

GLI EFFETTI SULL’OFFERTA IMMOBILIARE ITALIANA  – GENNAIO 2024

Capoluogo di Regione	Ultimo 4 mesi (trend medio)	Stesso mese , anno precedente	Tasso attuale di assorbimentostimato
L’Aquila	Salita	+11%	5%
Potenza	Discesa	+24%	10%
Catanzaro	Salita	+1%	5%
Napoli	Stabile	-3%	10%
Bologna	Discesa	+11%	11%
Roma	Discesa	+1%	7%
Genova	Discesa	-1%	9%
Milano	Discesa	+14%	9%
Ancona	Stabile	+1%	5%
Campobasso	Discesa	-13%	4%
Torino	Discesa	-7%	10%
Bari	Discesa	-4%	11%
Cagliari	Discesa	+15%	9%
Palermo	Stabile	+10%	8%
Firenze	Discesa	-8%	5%
Perugia	Stabile	-2%	5%
Aosta	Discesa	Stabile	6%
Venezia	Discesa	-10%	5%

Di seguito, il report di alcune altre città italiane (capoluoghi di provincia) interessanti per percentuali di scostamento (stesso mese su anno precedente), trend medio degli ultimi 4 mesi e tasso di assorbimento.

Capoluogo di Regione	Ultimo 4 mesi (trend medio)	Stesso mese , anno precedente	Tasso attuale di assorbimentostimato
Modena	Salita	+16%	5%
La Spezia	Discesa	-11%	6%
Brescia	Discesa	+9%	6%
Lecce	Discesa	-7%	11%
Olbia	Stabile	-1%	6%
Catania	Discesa	+5%	8%
Pisa	Stabile	+1%	4%
Verona	Stabile	+3%	9%

CONCLUSIONI.

Il 2024 sarà un anno di attesa. Lo scenario più probabile è che nella prima metà dell’anno, molte decisioni d’acquisto potrebbero essere ancora rinviate in attesa, appunto, dell’auspicato calo dei tassi. Dopo di che la situazione dovrebbe stabilizzarsi, con le banche che potrebbero iniziare a concedere mutui più vantaggiosi, facendo risalire anche le compravendite. Tutto questo sarà probabile, sempre che non vi siano nuove turbolenze internazionali a livello politico e macroeconomico.

Prossimo appuntamento con il report dell’andamento dello stock immobiliare sarà a Aprile 2024.